中国(上海)自由贸易试验区临港新片区今天上午揭牌,临港新片区管委会也挂牌成立。临港新片区被中央“点将”,肩负着面向未来的战略使命。
上海自贸区新片区落户临港不是简单扩区,实则规划已久,根据上海市规划和国土资源管理局2019年1月1日-2019年5月21日期间公布的《上海市浦东新区人民政府征收土地方案公告》来看,上海市浦东新区人民政府先后对50余个地块进行了详尽的城市用地分类与规划。其中部分地块土地储备项目的建设用途明确涉及动迁安置房、公共租赁房等。那么土地储备到底是指什么?土地收储有没有补偿呢?今天圣运律师带你了解土地储备那些事。
一、土地储备指的到底是什么?
首先我们要清楚,一般而言,土地收储是指国家土地储备机构动用国家优先购买权力,对流入土地市场的土地使用权进行购买,通过土地整理后作为储备用地的过程。
根据《土地储备管理办法》的有关规定,土地储备是指县级(含)以上国土资源主管部门为调控土地市场、促进土地资源合理利用,依法取得土地,组织前期开发、储存以备供应的行为。土地储备工作统一归口国土资源主管部门管理,土地储备机构承担土地储备的具体实施工作。财政部门负责土地储备资金及形成资产的监管。
土地储备机构应为县级(含)以上人民政府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于所在行政区划的国土资源主管部门、承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。国土资源主管部门对土地储备机构实施名录制管理。市、县级国土资源主管部门应将符合规定的机构信息逐级上报至省级国土资源主管部门,经省级国土资源主管部门审核后报国土资源部,列入全国土地储备机构名录,并定期更新。
拟收储土地,是指已纳入土地储备计划或经县级(含)以上人民政府批准,目前已启动收回、收购、征收等工作,但未取得完整产权的土地;入库储备土地,是指土地储备机构已取得完整产权,纳入储备土地库管理的土地。
以《上海市浦东新区人民政府征收土地方案公告》沪〔浦〕征地告[2019]第007号为例,公告中批准征收集体土地的机关为上海市人民政府,建设用地用途为建设动迁安置房。并且对征收土地的位置(范围)、被征地单位和征地面积进行了明确的规定。
二、土地收储有补偿吗?补偿标准是什么?
根据财政部、国土部《土地储备资金财务管理办法》财综〔2018〕8号第九条的规定,土地储备机构用于征地和拆迁补偿费用以及土地开发费用支出,应当严格按照国家规范国有土地使用权出让收支管理的有关规定执行。
根据财政部、国土部《土地储备资金财务管理办法》财综〔2018〕8号第十九条的规定,土地储备机构从财政部门拨付的土地出让收入中安排用于征地和拆迁补偿、土地开发等的支出,按照支出性质,分别填列政府收支分类科目支出功能分类212类“城乡社区支出”08款“国有土地使用权出让收入及对应专项债务收入安排的支出” 01项 “征地和拆迁补偿支出”和02项“土地开发支出”等相关科目。同时,分别填列支出经济分类科目310类“资本性支出”09款“土地补偿”、10款“安置补助”、11款“地上附着物和青苗补偿”、12款“拆迁补偿”,以及310类“资本性支出”05款“基础设施建设”支出科目。
也就是说,一般而言国土资源主管部门为促进土地资源合理利用,依法进行前期开发、储存、征地,被征收人是可以依法获得补偿的。
值得注意的是,收购土地的补偿标准,由土地储备机构与土地使用权人根据土地评估结果协商,经同级国土资源主管部门和财政部门确认,或地方法规规定的其他机构确认。各地区收储土地的具体补偿根据各地区规划不同,相关政策不同也有一定不同,要以当地的补偿标准为准。
以《上海市浦东新区人民政府征收土地方案公告》沪〔浦〕征地告[2019]第007号为例,公告中明确规定了,该公告公布后,由浦东新区规划和土地管理局组织浦东新区建设用地事务中心拟定土地补偿、青苗补偿、地上附着物补偿、房屋补偿安置方案,经浦东新区人民政府批准后,依法组织实施。
入库储备土地必须是产权清晰的土地。并且土地储备机构应对土地取得方式及程序的合规性、经济补偿、土地权利(包括用益物权和担保物权)等情况进行审核,不得为了收储而强制征收土地。一般而言,对于取得方式及程序不合规、补偿不到位、土地权属不清晰、应办理相关不动产登记手续而尚未办理的土地,不得入库储备。
最后圣运律师要说的是,《中国(上海)自由贸易试验区临港新片区总体方案》、中共中央、国务院《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》两项重大决策相继出台,这不仅是影响着两座城市的命运,也关乎着每一位城市居民的生活,如遭遇收储土地的复杂情况,建议您查询所在地区土地管理局官网查询《拟征地告知书》进行了解,或联系专业律师,听取专业法律建议。(撰稿:王有银主任团队律师)
