摘要:2019年8月26日,十三届全国人大常委会第十二次会议表决通过了关于修改《土地管理法》的决定。新《土地管理法》中为征地农民带来多项利好,在征地程序、征收部门、征收补偿等方面,均有所改变。具体变化怎样?农民会有多少益处?北京圣运律师事务所王有银主任为您详细解读:新《土地管理法》为征地农民带来“十大”利好
利好一:农村集体建设用地将顺利入市
王有银律师:新《土地管理法》删除了原法第43条关于“任何单位和个人进行建设,需要使用土地,必须使用国有土地”的规定,允许集体经营性建设用地在符合规划、依法登记,并经本集体经济组织三分之二以上成员或者村民代表同意的条件下,通过出让、出租等方式交由集体经济组织以外的单位或者个人直接使用。同时,使用者取得集体经营性建设用地使用权后还可以转让、互换或者抵押。这一规定是重大的制度突破,它结束了多年来集体建设用地不能与国有建设用地同权同价同等入市的二元体制,为推进城乡一体化发展扫清了制度障碍,是新《土地管理法》最大的亮点。
利好二:小产权房有望转正
王有银律师:根据新《土地管理法》规定,集体经营性建设用地在符合规划、依法登记,并经本集体经济组织三分之二以上成员或者村民代表同意的条件下,通过出让、出租等方式交由集体经济组织以外的单位或者个人直接使用。实践中,有一些小产权房是获得乡集体或者村集体产权的,如果符合村集体土地规划以及集体建设用地要求,小产权房屋有望进入市场以出租或出让的形式进行转让。
利好三:集体土地征收补偿标准有望大大提高
王有银律师:在实践中,一般收回国有土地使用权的补偿标准要远远大于征收集体土地,也就是常说的工业价值大于农业价值的“剪刀差”。以我国东南部某市为例,集体土地一亩补偿大概十几万,而国有土地的补偿标准经常上千万。《土地管理法》修订后,集体建设用地如果实现同权同价同等入市,在条件允许的情况下,根据土地的实际用途,有望大大提高补偿额度。
利好四:杜绝打着公共利益幌子随意征收
王有银律师:本次修订对公共利益的范围进行了明确界定,因军事和外交、政府组织实施的基础设施、公共事业、扶贫搬迁和保障性安居工程建设需要以及成片开发建设等情形,确需征收的,可以依法实施征收。这对于土地储备项目、批次征收行为进行了一定的限制,对于缓解成片开发争议、限制政府滥用征地权具有重大意义。
利好五:一户多宅有望合理补偿
王有银律师:实践中,经常会存在一户多宅的情况,子女婚后分房不分户的情况大量存在,如果没有获得产权,均属于一户多宅。传统的一户一宅规定,经常导致征收过程中,一户只按照标准补偿一个房子,其他房子仅提供补贴。新《土地管理法》中提出坚持住有所居!也就是说,应该至少保证一户一宅。以后,一户多宅案件,有望按照实际的子女婚姻情况来补偿。
利好六:宅基地补偿和社会保障必须有
王有银律师:在实际案件中,圣运律师事务所在征收案件的诉求中,都会加入提供宅基地补偿和社会保障的诉求,避免征收方出现“征地不收房”问题,保障失地农民的生活。新《土地管理法》修订后,更让此诉求有据可依。新《土地管理法》首次将2004年国务院28号文件提出的“保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障”的补偿原则上升为法律规定,并以区片综合地价取代原来的年产值倍数法,在原来的土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费的基础上,增加农村村民住宅补偿费用和将被征地农民社会保障费用的规定,从法律上为被征地农民构建更加完善的保障机制。
利好七:土地规划统一编制审批
王有银律师:随着国土空间规划体系的建立和实施,土地利用总体规划和城乡规划将不再单独编制和审批,最终将被国土空间规划所取代。规划编制的统一,将有助于土地建设的协调统一,还将对不动产登记和房地产税起到促进作用。
利好八:征地批后公告改为征地批前公告
王有银律师:进一步落实被征地的农村集体经济组织和农民在整个征地过程的知情权、参与权和监督权。在征地报批以前,县级以上地方政府必须与拟征收土地的所有权人、使用权人就补偿安置等问题签订协议。也就是说,县级以上政府需要经过村民同意,先签订补偿安置协议后,才可以将征地方案报上级机关审批,这将更好地维护农民权益。
利好九:“耕地”农民吃上定心丸
王有银律师:新《土地管理法》将基本农田提升为永久基本农田,增加第35条明确:永久基本农田经依法划定后,任何单位和个人不得擅自占用或者改变用途。永久基本农田必须落实到地块,纳入数据库严格管理。各省、自治区、直辖市划定的永久基本农田一般应当占本行政区域内耕地的80%以上,具体比例由国务院根据各省、自治区、直辖市耕地实际情况确定。也就是说,已经承包了耕地的农民不要担心土地性质会发生改变,国家将坚守耕地红线不动摇。
利好十:目前征收农民可要求补偿标准参照新法
王有银律师:新《土地管理法》2020年1月1日开始施行,距今还有不到半年的时间。如果有的村集体的建设用地正在被征收,并且新《土地管理法》中的内容对于农民权益有帮助,农民是可以要求补偿标准参照新《土地管理法》执行的。
撰稿人:圣运律师事务所王有银律师
