在我国的很多农村地区,为了响应党和政府当前“脱贫攻坚”的号召,很多村民都会选择发展养殖业这一条路。发展养殖业无疑是一条发家致富好门路。但是当您的养殖场面临着强征的时候,您需要知道些什么呢?王有银主任拆迁团队律师为大家进行讲解。
2010年初,为了发展规模化养殖产业,湖南省张某在其合法的承包地上投资建设了一个养殖场,用来饲养牛羊,并引进了相应的养殖牛羊的技术,并配置了相关的生产设施,以便依法进行生产经营。2015年,由于当地经济发展的需要,因高速公路建设需要,张某的养殖场用地被列入了征收范围。因补偿方案未谈妥,张某便委托了圣运律师为其维权。
张某的代理律师通过调查了解到:(1)该征收部门并未对征收该养殖场办理农用地转用审批手续;(2)在补偿方案中未没有对张某养殖场的地上附属设施进行补偿;(3)该征收部门也没有提供征收养殖场的合理补偿标准。
圣运律师点评:
重点一:征收养殖场应当办理农用地转用审批手续
近年来,为了适应国家现代农业发展的需要,促进设施农业健康有序的发展,相关部门积极地出台相应措施,以保障农村发展养殖业等设施农业发展用地需求。根据我国国土资源部、农业部联合下发的《关于进一步支持设施农业健康发展的通知》规定可知:在规模化养殖中的畜禽舍等生产设施用地,以及附属设施用地、配套设施用地等设施农用地,因其直接用于或者间接服务于农业生产,其用地性质依然属于农用地,严格按照农用来地管理,不需要养殖场主们再另行办理农用地转用审批手续。
但是相关部门征收养殖场,却是应当需要办理农用地转用审批手续的。其目的是为了防止地方政府以占用设施农用地为名,从事非农建设,规避国家法律法规规定的“占补平衡”的法律责任。我国国土资源部以及农业部联合下发的《关于进一步支持设施农业健康发展的通知》也明确规定了:“非农建设占用设施农用地的,应依法办理农用地转用审批手续,农业设施兴建之前为耕地的,非农建设单位还应依法履行耕地占补平衡义务。”
重点二:针对养殖场的地上附属设施也应当给予合理的补偿
养殖场的畜禽舍作为地上附着物,征收时当然也应当给予合理的补偿。根据《中华人民共和国土地管理法》第47条的规定:“被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准,由省、自治区、直辖市规定”。因此,地上附着物的具体补偿标准应当遵照当地政府或者国土资源主管部门的有关规定来执行。对于非住宅房屋拆迁,各地目前都普遍按照重置价格进行补偿,在具体标准制定上,考虑养殖畜禽舍的建筑结构等因素来具体确定。
此外,一些地方政府也出台了相关的管理办法,对当事人从事养殖业的营业损失补偿也进行了相应的规定,很好地维护了养殖经营者的合法权益。例如:《北京市建设征地补偿安置办法》就规定了:“拆迁非住宅房屋和其他建筑物、构筑物的,按照重置成新价格予以补偿”“拆迁经营性用房造成停产停业经济损失的,应当按照规定给予一次性停产停业补助费”等。
重点三:养殖场被强征后的补偿标准
既然养殖场是属于农民的承包地,那么就应当按照相应承包地的补偿项目来进行补偿。我们都知道,承包地的地上附着物和青苗补偿费一般都是按照市场价格来进行补偿的,且养殖场的地上附着物补偿应当包括相关厂房、养殖设施、养殖工具、相关的附属设施、包括用电用水和环评的处理设施了。这些都属于养殖场被征收时的补偿范围,而且这是不可移动的补偿范围。
另外,相关的征收补偿部门也要结合该养殖场的土地承包经营权的年限,来计算停产停业的损失。我们都清楚,开办养殖场是一年要养好几批,单纯补偿这一季度养殖物的钱,是不能完全弥补养殖场主们的损失的。应该在一个评估体系当中进行停产停业损失的核定,而且不能经过纳税,因为发展养殖业往往都是不需要缴纳税付的。
圣运律师建议:
作为养殖场主的您,一定要知道:征收养殖场的管理部门是必须要依法办理农用地转用审批手续的,且需要按照管理部门认定的地类对养殖场的经营者进行征收补偿。涉及占用耕地的,还应当履行耕地“占补平衡”的义务。另外,对于养殖场地上设施的补偿,还应当按照当地具体的规定执行,通过执行指导价、协商、评估等方式,给予重置价补偿和停产停业损失补偿等相关补偿。唯有如此,方能充分保护养殖户的合法财产权益。
如果您投入了大量人力和物力的养殖场正在面临着强征,而您又对补偿金额或者补偿方案不满意的时侯,一定要及时地去咨询专业的人员。必要时,要学会委托专业的行政律师,让他们用专业的法律知识,来维护您的合法权益。(供稿:北京圣运律师事务所征地拆迁律师)
